Une SCI est une société civile immobilière, constituée d’un gérant et d’un ou plusieurs associés. Bien souvent constituée pour optimiser la gestion d’un patrimoine, ou en faciliter la transmission, elle est régie par le Code civil. Par définition, elle ne peut pas avoir d’activité commerciale et ne peut louer que des biens non meublés. Toutefois, il est possible qu’une SCI loue des biens meublés dans certaines conditions. C’est donc en fonction de ses activités que la SCI est imposée.
SCI familiale, SCI à 2 ou 10 associés… Toutes les SCI sont concernées par la déclaration d’impôt. Lorsque le bien de la SCI est à usage d’habitation et qu’il est non meublé, la société est soumise à l’impôt sur le revenu. Elle est alors exonérée de TVA. C’est la situation la plus fréquemment rencontrée. Si la SCI exerce une activité habituelle de loueur de biens meublés, elle est soumise automatiquement à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est également le cas si le montant des recettes commerciales excède 10% du montant des recettes totales.
La SCI peut ainsi faire le choix d’être ou non assujettie à la TVA. Le principal intérêt de la TVA réside dans la possibilité de bénéficier d’une déduction sur les achats réalisés par la SCI.
La déclaration d’impôt est faite chaque année pour les revenus de l’année N-1. Elle est réalisée par le gérant de la SCI, puis transmise au service des impôts des entreprises (SIE). Le gérant remet une copie à chacun des associés. Ils ont l’obligation de déclarer ces revenus sur leur propre déclaration. Si ces revenus sont inférieurs à 15 000 €, un abattement de 30% est possible en appliquant le régime « micro-foncier ». Cependant, dans ce cadre précis, les associés ne peuvent pas déclarer de déficits.
Dans le cas où les revenus excèdent les 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique. Sous celui-ci, l’associé est en droit de déduire ses dépenses lorsqu’elles sont liées à la SCI, ainsi que toutes les charges de la SCI (qui sont indexées sur sa quote-part). Lorsque la SCI est déficitaire, une quote-part du déficit est calculée pour chaque associé. Il peut ainsi déduire ce montant de ses revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an.
Dans le calcul des impôts, certaines informations ne sont pas toujours retenues alors qu'elles permettent de diminuer l’assiette fiscale. Il s’agit par exemple des intérêts d’emprunt ou des assurances. À l’inverse, des sources de revenus autres que les loyers sont également à prendre en compte. Si la SCI a fait des placements financiers, ou si elle a perçu une plus-value de cession lors de la vente d’un de ses biens, elle doit l’intégrer dans sa déclaration.
La date limite pour faire sa déclaration change chaque année. Il faut être vigilant sous peine de devoir payer des pénalités de retard. Les premières déclarations de revenus sont loin d’être simples pour les néophytes. Afin d’être sûr de ne rien omettre, et pour gérer au mieux votre société, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels spécialisés comme votre expert-comptable.
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